PROTEK VİP ŞİRKETLER GRUBU’NDAN KAT MÜLKİYETİ KANUNU DEĞİŞİKLİĞİNE İLİŞKİN DEĞERLENDİRME

Konu: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklik

09.01.2026 Tarih ve 106 Sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi kapsamında Kat Mülkiyeti Kanunu'nda birtakım değişiklikler yapılması görüşülmüştür. 29.04.2026 Tarihinde icra edilen TBMM Genel Kurul’unda teklifin 3., 4. Ve 5. maddesi kabul edilmiştir. Bu maddeler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgilidir.  Farklı tarihlerde yapılacak birleşimler ile kanun teklifi üzerinde çalışmalar devam edecektir. 

Kanun teklifinin 3 ve 4. maddeleri işletme projesi hakkında yöneticinin görevinin sınırlandırılmasına ve işletme projesinin kabulüne ilişkin olup, 5. maddesi ise toplu yapılarda yönetim planı değişikliğine ilişkindir.

“Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

…

d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması;”

Gerekçe: 634 sayılı Kanunda gerek vatandaşlardan gerekse ilgili sektör temsilcilerinden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na iletilen görüşler neticesinde yöneticilerin keyfi aidat belirlemesini önlemek, aidat arttırma yetkisini tamamen kat malikleri kuruluna verilmesi amacıyla işbu maddede düzenleme yapılmaktadır.

Buna göre, yöneticiler, ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanmasından sorumlu olacak. Düzenlemeyle yöneticinin toplayacağı avans miktarına kat malikleri kurulunca onaylanma şartı getirilerek yöneticilerin direkt olarak aidat belirlemesi önüne geçiliyor, aidat arttırma yetkisi kat malikleri kuruluna veriliyor. 

• Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 4. Maddesi uyarınca 634 sayılı Kanunun 37 nci maddesinin birinci fıkrası ile ikinci fıkrasının (c) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş, üçüncü fıkrasının birinci cümlesine “bildirilir” ibaresinden sonra gelmek üzere “ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır” ibaresi eklenmiş ve ikinci cümlesi yürürlükten kaldırılmış ve maddeye yeni bir fıkra eklenmiştir. Maddenin son hali şu şekildedir: 

“İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar.

Bu projede özellikle:

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;

c) Her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;

Gösterilir.

Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur.”

• Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 5. Maddesi uyarınca malik sayısının fazla olduğu toplu yapılarda yönetim planlarının değiştirilmesinde karşılaşılan güçlükler sebebiyle karar oranı beşte dört iken üçte iki olarak değiştirilmekte ve daha önce onaylanan yönetim planları ile madde hükmünün çelişmemesi amacıyla fıkra eklenmektedir.